Щеглова и Партнеры
Доверительное управление
НДС на деятельность доверительного управления недвижимости
Помещения могут быть жилыми и нежилыми.
С доходов от передачи в аренду квартиры, жилого помещения, НДС платить не нужно. Услуги, которые связаны с предоставлением в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, освобождены от НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Поэтому, вывод по жилым помещениям в сдачу в аренду доверительного управления недвижимостью именно передача в аренду жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности налогом на добавленную стоимость не облагается.
При сдаче в аренду нежилого помещения арендодатель обязан исчислять и уплачивать НДС. Он также должен выставлять счета-фактуры арендаторам.
Налоговую базу по НДС определяют на наиболее раннюю из дат:
день получения предоплаты в счёт предстоящего оказания услуг;
последний день налогового периода, независимо от последующих сроков поступления арендных платежей по периодам, установленным договором.
В общем случае используют стандартную ставку НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ). При получении аванса налог рассчитывают по расчётной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В некоторых случаях аренда облагается НДС по «нулевой» ставке. Например, при сдаче в аренду объектов туристской индустрии, введённых в эксплуатацию после 1 января 2022 года и включенных в реестр объектов туристической индустрии.
Для получения более подробной консультации по вопросам уплаты НДС при сдаче в аренду нежилого помещения рекомендуется обратиться к нам по контакту +7-918-243-38-47.
Согласно п. 1 ст. 174.1 Налогового Кодекса РФ, доверительный управляющий является плательщиком налога на добавленную стоимость при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом.
С 01.01.2025 г. услуги Принципала (посредника) облагаются НДС (налог на добавленную стоимость):
без НДС это посредники, которые не достигли 60 млн в год,
НДС 0 (ноль),
НДС 5 (пять)%,
НДС 7 (семь) %,
НДС 20 (двадцать) %.
Освобождение от НДС для предпринимателей на УСН, в том числе для ООО, если их годовой доход не превышает 60 млн рублей. Это указано в п. 3 ч. 1 ст. 145 НК РФ. Освобождение автоматическое, не нужно выставлять счета-фактуры, вести книги покупок и продаж, сдавать декларации НДС.
Однако есть виды бизнеса, которые освобождены от НДС вне зависимости от размера дохода. Полный список можно найти в ст. 149 НК РФ.
Статус арендатора физических или юридических лиц на НДС-обязательства управляющего не влияет. Снятие жилья (комнат) с НДС закреплено в НК РФ независимо от того, кто снимает жильё. Поэтому даже если жильё арендует юридическое лицо, выручка от этой аренды по-прежнему освобождена (подп.10 п.2 ст.149 НК РФ). Иными словами, для доверительного управляющего аренда «жилого фонда» не становится облагаемой НДС при переходе арендатора-юридического лица. Единственный момент – если помещение перестанет признаваться жилым (например, перепрофилировано в нежилое), то оно теряет освобождение и тогда его аренда будет облагаться НДС по общим правилам. Но в поставленной задаче речь только о жилом помещении, следовательно освобождение действует всегда для любых арендаторов.
Таким образом, передача имущества в доверительное управление не является объектом налогообложения по НДС, так как право собственности на него к управляющему не переходит (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Некоторые операции, которые облагаются НДС при доверительном управлении имуществом:
Предоставление имущества в аренду. Доверительный управляющий, предоставляющий имущество учредителя в аренду, обязан исчислить и уплатить НДС в бюджет с суммы арендной платы
Сделки по продаже товаров или услуг. Управляющий должен при таких сделках выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж.
Получение вознаграждения. Доверительный управляющий платит НДС с суммы его вознаграждения.
Если выгодоприобретателем по договору доверительного управления является третье лицо, то доходы от доверительного управления у этого лица не подлежат обложению НДС на основании статьи 39 НК РФ.
Для уплаты НДС при доверительном управлении необходимы следующие документы:
Счёт-фактура. Доверительный управляющий должен от своего имени выставить покупателю товаров (работ, услуг) счёт-фактуру и сделать на нём пометку «Доверительное управление». Документ следует оформить в пятидневный срок после выполнения работ или оказания услуг.
Налоговая декларация. Доверительный управляющий обязан ежеквартально подавать налоговую декларацию, в которой отражаются все облагаемые операции и соответствующие суммы НДС, подлежащие уплате. Форма декларации утверждена Приказом Минфина России от 15.10.2009 №104н.
Книга продаж. Все выставленные счета-фактуры должны быть отражены в книге продаж.
Возможны случаи, когда операции с переданным в доверительное управление имуществом не подлежат налогообложению на основании статьи 149 НК РФ. По таким операциям доверительный управляющий выставляет счета-фактуры, не выделяя НДС. На этих счетах-фактурах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».
Доверительные управляющие обязаны определять налоговую базу и уплачивать налог на доходы физических лиц с доходов, полученных от операций по договорам доверительного управления.
Порядок заполнения декларации:
Подготовить необходимые документы. Это паспорт, свидетельство о постановке на учёт в налоговой (ИНН), справка о доходах за отчётный период, документы на декларируемые доходы и расходы, за которые положена компенсация, например, квитанции или платёжные поручения.
Заполнить бланк. В бумажном виде его заполняют синей или чёрной ручкой, данные вносят печатными буквами, а в пустых ячейках ставят пропуски. Если бланк заполняют в текстовом редакторе, используют шрифт Courier New высотой 16 или 18 пунктов, выравнивают текст по правой стороне.
Заполнить раздел «Доходы». С помощью кнопки «Добавить доход» по каждому коду дохода можно указать сумму поступлений и вычетов за отчётный год.
Проверить правильность суммы поступлений, удержаний и облагаемого дохода в строке «Налоговая база».
Прикрепить копии подтверждающих документов, ввести пароль к электронной подписи.
Нажать кнопку «Подтвердить и отправить».
Если декларация заполняется на сайте ФНС или в программе «Декларация», суммы налога рассчитают автоматически. После подачи декларации налоговая ещё раз проверит все сведения.
Если подаётся бумажная декларация, стоит приложить к ней пояснения с расчётами, чтобы исключить вероятность вопросов от налоговых инспекторов.
Для получения более подробной информации о заполнении налоговой декларации при доверительном управлении рекомендуется обратиться к налоговому специалисту.
В 2025 году программу «Декларация» можно использовать для заполнения декларации. С её помощью вводятся данные из документов, после чего программа в автоматическом режиме вычисляет все искомые величины, проверяет правильность применения вычетов и суммы налога.
Полный список можно статьи 149 НК РФ.
НК РФ Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
1. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
2. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации:
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
4. В случае, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями настоящей статьи, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.
5. Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта 3 настоящей статьи. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
Не допускается отказ или приостановление от освобождения от налогообложения операций на срок менее одного года. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
6. Перечисленные в настоящей статье операции не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) при наличии у налогоплательщиков, осуществляющих эти операции, соответствующих лицензий на осуществление деятельности, лицензируемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 493-ФЗ)
Операции по реализации услуг, указанных в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, иностранными юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися участниками проекта в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 160-ФЗ "О международном медицинском кластере и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) при наличии разрешительной документации, выданной в установленном порядке уполномоченными органами и организациями иностранного государства - члена Организации экономического сотрудничества и развития и подтверждающей право на оказание таких услуг.
7. Освобождение от налогообложения в соответствии с положениями настоящей статьи не применяется при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено Кодексом.
8. При изменении редакции пунктов 1 - 3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. (п. 8 введен Федеральным законом от 29.05.2002 N 57-ФЗ).
В следующих статьях мы рассмотрим:
Как составить заявление об отказе от освобождения от НДС
Как разработать методику раздельного учета НДС по облагаемым и необлагаемым операциям
Как разработать методику раздельного учета НДС по облагаемым и необлагаемым операциям
Как применяется освобождение от НДС при оказании услуг по гарантийному ремонту автомобилей
Как применяется освобождение от НДС коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие компании и ТСЖ
Облагается ли НДС продажа апартаментов
Когда проценты по займу облагаются НДС. Как отразить в декларации по НДС проценты, полученные по договору займа
Как подтвердить передачу товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках благотворительности
Облагается ли НДС реализация комплектующих и запчастей к медоборудованию
Освобождается ли от НДС реализация доли в уставном капитале выше ее номинальной стоимости
Облагаются ли НДС операции по выдаче собственных векселей и реализации векселей третьих лиц
Облагается ли НДС перепродажа коробочных версий ПО
Как получить освобождение от НДС по услугам общепита
Какие банковские услуги облагаются НДС, а какие - нет.
С доходов от передачи в аренду квартиры, жилого помещения, НДС платить не нужно. Услуги, которые связаны с предоставлением в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, освобождены от НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Поэтому, вывод по жилым помещениям в сдачу в аренду доверительного управления недвижимостью именно передача в аренду жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности налогом на добавленную стоимость не облагается.
При сдаче в аренду нежилого помещения арендодатель обязан исчислять и уплачивать НДС. Он также должен выставлять счета-фактуры арендаторам.
Налоговую базу по НДС определяют на наиболее раннюю из дат:
день получения предоплаты в счёт предстоящего оказания услуг;
последний день налогового периода, независимо от последующих сроков поступления арендных платежей по периодам, установленным договором.
В общем случае используют стандартную ставку НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ). При получении аванса налог рассчитывают по расчётной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В некоторых случаях аренда облагается НДС по «нулевой» ставке. Например, при сдаче в аренду объектов туристской индустрии, введённых в эксплуатацию после 1 января 2022 года и включенных в реестр объектов туристической индустрии.
Для получения более подробной консультации по вопросам уплаты НДС при сдаче в аренду нежилого помещения рекомендуется обратиться к нам по контакту +7-918-243-38-47.
Согласно п. 1 ст. 174.1 Налогового Кодекса РФ, доверительный управляющий является плательщиком налога на добавленную стоимость при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом.
С 01.01.2025 г. услуги Принципала (посредника) облагаются НДС (налог на добавленную стоимость):
без НДС это посредники, которые не достигли 60 млн в год,
НДС 0 (ноль),
НДС 5 (пять)%,
НДС 7 (семь) %,
НДС 20 (двадцать) %.
Освобождение от НДС для предпринимателей на УСН, в том числе для ООО, если их годовой доход не превышает 60 млн рублей. Это указано в п. 3 ч. 1 ст. 145 НК РФ. Освобождение автоматическое, не нужно выставлять счета-фактуры, вести книги покупок и продаж, сдавать декларации НДС.
Однако есть виды бизнеса, которые освобождены от НДС вне зависимости от размера дохода. Полный список можно найти в ст. 149 НК РФ.
Статус арендатора физических или юридических лиц на НДС-обязательства управляющего не влияет. Снятие жилья (комнат) с НДС закреплено в НК РФ независимо от того, кто снимает жильё. Поэтому даже если жильё арендует юридическое лицо, выручка от этой аренды по-прежнему освобождена (подп.10 п.2 ст.149 НК РФ). Иными словами, для доверительного управляющего аренда «жилого фонда» не становится облагаемой НДС при переходе арендатора-юридического лица. Единственный момент – если помещение перестанет признаваться жилым (например, перепрофилировано в нежилое), то оно теряет освобождение и тогда его аренда будет облагаться НДС по общим правилам. Но в поставленной задаче речь только о жилом помещении, следовательно освобождение действует всегда для любых арендаторов.
Таким образом, передача имущества в доверительное управление не является объектом налогообложения по НДС, так как право собственности на него к управляющему не переходит (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Некоторые операции, которые облагаются НДС при доверительном управлении имуществом:
Предоставление имущества в аренду. Доверительный управляющий, предоставляющий имущество учредителя в аренду, обязан исчислить и уплатить НДС в бюджет с суммы арендной платы
Сделки по продаже товаров или услуг. Управляющий должен при таких сделках выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж.
Получение вознаграждения. Доверительный управляющий платит НДС с суммы его вознаграждения.
Если выгодоприобретателем по договору доверительного управления является третье лицо, то доходы от доверительного управления у этого лица не подлежат обложению НДС на основании статьи 39 НК РФ.
Для уплаты НДС при доверительном управлении необходимы следующие документы:
Счёт-фактура. Доверительный управляющий должен от своего имени выставить покупателю товаров (работ, услуг) счёт-фактуру и сделать на нём пометку «Доверительное управление». Документ следует оформить в пятидневный срок после выполнения работ или оказания услуг.
Налоговая декларация. Доверительный управляющий обязан ежеквартально подавать налоговую декларацию, в которой отражаются все облагаемые операции и соответствующие суммы НДС, подлежащие уплате. Форма декларации утверждена Приказом Минфина России от 15.10.2009 №104н.
Книга продаж. Все выставленные счета-фактуры должны быть отражены в книге продаж.
Возможны случаи, когда операции с переданным в доверительное управление имуществом не подлежат налогообложению на основании статьи 149 НК РФ. По таким операциям доверительный управляющий выставляет счета-фактуры, не выделяя НДС. На этих счетах-фактурах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».
Доверительные управляющие обязаны определять налоговую базу и уплачивать налог на доходы физических лиц с доходов, полученных от операций по договорам доверительного управления.
Порядок заполнения декларации:
Подготовить необходимые документы. Это паспорт, свидетельство о постановке на учёт в налоговой (ИНН), справка о доходах за отчётный период, документы на декларируемые доходы и расходы, за которые положена компенсация, например, квитанции или платёжные поручения.
Заполнить бланк. В бумажном виде его заполняют синей или чёрной ручкой, данные вносят печатными буквами, а в пустых ячейках ставят пропуски. Если бланк заполняют в текстовом редакторе, используют шрифт Courier New высотой 16 или 18 пунктов, выравнивают текст по правой стороне.
Заполнить раздел «Доходы». С помощью кнопки «Добавить доход» по каждому коду дохода можно указать сумму поступлений и вычетов за отчётный год.
Проверить правильность суммы поступлений, удержаний и облагаемого дохода в строке «Налоговая база».
Прикрепить копии подтверждающих документов, ввести пароль к электронной подписи.
Нажать кнопку «Подтвердить и отправить».
Если декларация заполняется на сайте ФНС или в программе «Декларация», суммы налога рассчитают автоматически. После подачи декларации налоговая ещё раз проверит все сведения.
Если подаётся бумажная декларация, стоит приложить к ней пояснения с расчётами, чтобы исключить вероятность вопросов от налоговых инспекторов.
Для получения более подробной информации о заполнении налоговой декларации при доверительном управлении рекомендуется обратиться к налоговому специалисту.
В 2025 году программу «Декларация» можно использовать для заполнения декларации. С её помощью вводятся данные из документов, после чего программа в автоматическом режиме вычисляет все искомые величины, проверяет правильность применения вычетов и суммы налога.
Полный список можно статьи 149 НК РФ.
НК РФ Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
1. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
2. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации:
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
4. В случае, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями настоящей статьи, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.
5. Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта 3 настоящей статьи. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
Не допускается отказ или приостановление от освобождения от налогообложения операций на срок менее одного года. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
6. Перечисленные в настоящей статье операции не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) при наличии у налогоплательщиков, осуществляющих эти операции, соответствующих лицензий на осуществление деятельности, лицензируемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 493-ФЗ)
Операции по реализации услуг, указанных в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, иностранными юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися участниками проекта в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 160-ФЗ "О международном медицинском кластере и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) при наличии разрешительной документации, выданной в установленном порядке уполномоченными органами и организациями иностранного государства - члена Организации экономического сотрудничества и развития и подтверждающей право на оказание таких услуг.
7. Освобождение от налогообложения в соответствии с положениями настоящей статьи не применяется при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено Кодексом.
8. При изменении редакции пунктов 1 - 3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. (п. 8 введен Федеральным законом от 29.05.2002 N 57-ФЗ).
В следующих статьях мы рассмотрим:
Как составить заявление об отказе от освобождения от НДС
Как разработать методику раздельного учета НДС по облагаемым и необлагаемым операциям
Как разработать методику раздельного учета НДС по облагаемым и необлагаемым операциям
Как применяется освобождение от НДС при оказании услуг по гарантийному ремонту автомобилей
Как применяется освобождение от НДС коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие компании и ТСЖ
Облагается ли НДС продажа апартаментов
Когда проценты по займу облагаются НДС. Как отразить в декларации по НДС проценты, полученные по договору займа
Как подтвердить передачу товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках благотворительности
Облагается ли НДС реализация комплектующих и запчастей к медоборудованию
Освобождается ли от НДС реализация доли в уставном капитале выше ее номинальной стоимости
Облагаются ли НДС операции по выдаче собственных векселей и реализации векселей третьих лиц
Облагается ли НДС перепродажа коробочных версий ПО
Как получить освобождение от НДС по услугам общепита
Какие банковские услуги облагаются НДС, а какие - нет.